【买球】投资酒店式公寓的隐形成本

近期，北京有些酒店式公寓的开发商投出一年15%-18%的高投资回报率，更有了众多投资人士的眼球，那么，如何正确看待酒店式公寓的投资回报率呢？事实上真为有这么低的投资回报率吗？而来自北京房屋租赁市场的统计数字却表明出有，15%-18%这样低的回报率是不合乎现在的市场情况的，开发商投出的高投资回报率，却往往忽视了一些业主必需承担的隐性成本。　　　　隐性成本一：契税和公共修理基金　　　　酒店式公寓在开始销售时，开发商得出的房屋单价以及房屋总价款里面并不还包括契税和公共修理基金，从目前这两个税费的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋修理基金是缴楼价的2%。这两个较为大的成本开发商是会计算出来在投资回报率里面的，但是契税和公共修理基金毕竟业主买房不能规避的两个最重要投资成本。

　　　　隐性成本二：租金价格的优惠　　　　专访中记者了解到，一些酒店式公寓的开发商在计算出来投资回报率时，一般就是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制订的。比如，北京东二环附近有一个酒店式公寓项目，销售价格在25000元/平方米，以同等地段的一个四星级酒店为事例，酒店标准间的市场价格约在800元/日，一个月就不会有24000元的收益，但我们告诉，酒店为了更有客户往往不会采行会员、优惠等活动，折扣后的价格往往也就在400元-500元/日左右，这相比之下高于开发商预计的高投资回报率。　　　　隐性成本三：物业费、取暖费等其他费用　　　　针对投资酒店式公寓而言，在计算出来投资回报率时，还要把未来若干年的物业费和取暖费等诸多费用都必须考虑到进来，而这些往往是投资者在投资初期更容易忽视的隐性成本。

酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用一般来说较为低，并且呈圆形大幅减少的态势，而且有经验的投资者都告诉，这些费用是很难转嫁给承租人的。从这点来看，开发商投出的每年15%-18%的高投资回报率似乎没考虑到这些日后投资者面临的诸多成本投资。

隐性成本四：房屋空置期　　　　数据表明，目前北京市酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右，往往在每年冬季暖气季后就转入了传统的淡季，而一般的普通住宅平均值每年也不会有45天左右的空置期，但是酒店式公寓的空置期却不会较为宽，投资者最差每年掌控在2个月的时间内，这往往是很多投资人士忽视的问题。　　　　隐性成本五：中介费　　　　投资人在投资酒店式公寓项目后，还要考虑到房屋的租赁问题。

很多投资人士如果自己找寻租户必须花费很大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介代理，而这就必须向代理中介缴纳一定额度的中介费，这笔费用约是一年租约的一个月租金，而且目前由业主承担的情况较为多，很难转嫁到租户身上，这些费用也是投资人士无法忽略的隐性成本。

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